В июле прошлого года были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), большинство из которых, уже вступили в силу 1 января 2017 г. Главная идея поправок, это введение дополнительных финансовых требований к строительным компаниям. По этому ряд экспертов считает, что эти затраты застройщики заложат в себестоимость жилья, и цены на недвижимость начнут расти.
В ноябре 2017 года, в интервью российским телеканалам, Дмитрий Медведев — Председатель Правительства РФ, высказал идею, отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, и уже в декабре 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.
Что такое счет эскроу в долевом строительстве – «Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком».
Реализация данного проекта предусматривает три основных этапа:
— подготовительный — до 30 июня 2018 года, он заключается в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
— переходный — с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года, когда предусматривается заключение договоров участия в долевом строительстве двух видов:
• с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов;
• с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
— завершающий — с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.
Эти нововведения стали предметом оживленных споров о дальнейшей судьбе института долевого строительства, так как создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан в строительстве будет очень трудно. Накопления граждан участвующие напрямую в строительстве, по сути, представляют собой беспроцентное финансирование застройщика и являются самым удобным для девелоперов.
Однако сегодня, правительством взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.
29 июля 2017 года был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.
С 01 января и 01 июля 2018 года поправки вступают в силу и многие из них носят принципиально новый характер. Новые правовые акты серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан. Причем, если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества – лишь начало процесса внесения поправок в 214-ФЗ.
Сегодня многие застройщики говорят о том, что эти изменения существенно затруднят работу строителей: сократиться число строительных компаний; снизятся объемы строительства жилья; повысятся цены на жилую недвижимость; перестанут появляться новые строительные компании.
Со времени принятия закона № 214-ФЗ в 2014 году, он менялся уже 16 раз, и ни одна попытка не привела к решению проблемы обманутых дольщиков. Насколько реально будут «работать» нововведения сегодня? Как далеко они пойдут и насколько положительной или отрицательной станет динамика?
Обратим внимание то, что большинство изменений коснутся только тех новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года. То есть строительным компаниям отведен целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы. По этому, например, в первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти до 75% жилых комплексов от годового объема, что составит около 1,5 млн кв. м., а во втором полугодии намечается существенный спад и возможно старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки, как отмечает РБК.
Интересно, что поправки в 214-ФЗ не затронут ЖСК и ЖНК, которые строятся по схеме жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. По-прежнему нововведения не запрещают и не регулируют схемы привлечения денег в строительство от граждан, а требования к застройщикам очень ужесточены.
Новеллы ведут к монополизации строительного рынка, уходу множества средних и мелких компаний застройщиков – это приведет к сокращению предложений и существенному росту цен на новостройки. Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса – на создание рынка доступного жилья.